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【年収別】住宅ローン控除で減税される額は？限度額や控除方法を解説

住宅ローン控除とは？概要とポイントを説明

住宅購入の際、銀行や不動産の担当者から住宅ローン控除について簡単な案内がある場合が多いようです。一方、実際にはどのような制度で、どんなメリットがあるのかよくわからない人が多いのも事実です。ここからは、住宅ローン控除の概要とポイントについて説明していきます。

住宅ローン控除の概要

住宅ローン控除は、一般的な名称として広く知られていますが、正式な名称は「住宅借入金等特別税額控除」です。このほか「住宅ローン減税」と呼ばれることもありますが、いずれも同じ意味で使われています。

住宅ローン控除のポイント

毎年のローン残高のうち1%程度を13年間、所得税から控除
所得税から引ききれない金額は住民税から控除されることもある
あくまでも個人の住宅購入が対象
確定申告あるいは年末調整で手続き可能

減税となるのは所得税および住民税

住宅ローン控除は、税額控除のひとつです。住宅ローン控除の適用期間である13年間のうち、前半10年までは年末のローン残高の1%が所得税から控除されます。11年～13年までは、この計算式または、建物購入金額×2%÷3%のいずれか少ない方が適用されます。これらの金額を所得税から控除し、それでも引ききれない場合は住民税から控除されます。つまり、所得税および住民税が減税の対象ということです。

増税や新型コロナの影響で期間延長されている

本来、住宅ローン控除の適用期間は10年間でした。しかし、2019年（令和1年）10月の消費税率が増税された時期から、少しでも国民の経済的負担を減らす目的で、適用期間が13年に引き上げられました。当初はこの引き上げで終わりだったはずが、その後発生した新型コロナウイルス感染拡大の影響で、さらに2020年（令和2年）以降においても、適用期間が13年に引き上げられたままになっています。これらの経済対策は、この先いつまで続くかはいまのところ未定です。上限期間に関しては、こまめに情報収集をするようにしましょう。

住宅ローン控除の適用条件

どのような建物を購入した場合でも、住宅ローン控除が適用されるわけではありません。住宅ローン控除には、以下の適用条件があります。いずれも満たす必要があります。

住宅ローン控除の適用条件

自ら居住の用に供すること（自分で住むこと）
住宅の面積が50㎡以上であること
契約した住宅ローン返済期間が10年以上であること
中古住宅の場合は、一定の基準を満たした耐震性能を備えていること
合計所得が3,000万円以下であること
増改築（リフォーム等）の場合は工事費が100万円以上であること

個人が対象で自ら居住すること

住宅ローン控除は個人が対象で、自らその建物に居住することが適用条件になっています。法人契約であったり、住宅ローンの借り入れをした本人が居住しない場合は対象にはなりません。また、住宅の引き渡しまたは工事完了の日から6ヶ月以内に、住宅ローン契約者自らが入居し居住するという条件も、大事な適用条件となっています。

住宅の面積が50㎡以上であること

住宅ローン控除の適用条件として、住宅の面積が50㎡以上であることが挙げられます。一部、40㎡以上でも対象となりますが、合計所得金額が1,000万円以下の場合で、以下の期間のみ特例です。

40㎡以上の対象期間

注文住宅…令和2年10月1日～令和3年9月30日
分譲住宅…令和2年12月1日～令和3年11月30日

住宅ローン返済期間は10年以上であること

住宅ローンの返済期間が10年以上であることも、適用条件のひとつです。一般的な借入期間は、30年前後で契約することが多いため、新築や中古物件の購入はほとんどの場合で該当すると言えます。注意したいのは、増改築の場合です。増改築の場合、物件購入よりも費用が抑えられることが多いため、10年未満でのローン契約を結ぶことも少なくないでしょう。住宅ローン控除を意識する場合は、10年超の期間を満たす契約にすると良いでしょう。

3,000万円以下の年収制限あり

合計所得が3,000万円以下の場合は、住宅ローン控除の対象となります。簡単に言うと、年収が3,000万円以上であれば適用されないということです。3,000万円とはかなり高額な収入にあたり、一般的な日本の年収であれば、年収制限にかかることはないと言えます。

工事費100万円以上の増改築も対象

増改築（リフォーム等）も、工事費が100万円以上の場合は住宅ローン控除の適用対象となります。もちろん、前述した他の適用条件も同時に満たす必要がありますが、必ずしも物件を購入する場合だけでなく、リフォーム等でも対象となるのは、私たち消費者にとっては大きなメリットといえます。

住宅ローン控除による減税の仕組み

住宅ローン控除は、基本的に所得税から控除されます。それでも控除できない分は、さらに住民税からも控除されます。なお、所得（収入）から一定額の控除をすることを「所得控除」といい、住宅ローン控除のように税金から控除することを「税額控除」といいます。個人の所得に対する控除の順番として、該当する所得控除を差し引いたうえで、残った金額から税額控除をするという流れです。所得控除には、基礎控除や扶養控除、生命保険料控除などがあります。

住宅ローン控除以外にもあるお得な制度

住宅購入は、一生のなかでもとても高額な買い物です。この高額な買い物をサポートするために、国はさまざまなお得な制度を用意しています。国土交通省「すまい給付金」Webサイトではわかりやすく各種制度を紹介されていて、住宅ローン控除のほか、すまい給付金として最大50万円を給付される制度もあります。この他、贈与税非課税枠が1,500万円、最大40万円相当分のグリーン住宅ポイントがもらえるなどがあり、いずれも併用可能です。住宅取得の際には、あらかじめ確認することをおすすめします。

住宅ローン控除の方法を流れに沿って解説

住宅ローン控除の概要や適用対象をふまえて、ここからは住宅ローン控除の方法を実際の流れに沿って解説していきます。

住宅ローン控除手続きの流れ

住宅購入・住宅ローン借り入れ
住宅ローン年末残高証明書が郵送で届く
確定申告（給与所得者は1年目のみ）
給与所得者は購入2年目以降は年末調整で完了

基本的に確定申告で行う

住宅ローン控除を適用するには、前述した条件を満たした上で、適用期間の13年に渡って、毎年確定申告で控除の申告をする必要があります。年末調整のない自営業者などは、毎年自身の所得について確定申告を行いますが、その際に住宅ローン控除も同時に申告ができます。一方、会社員や公務員などの給与所得者では、確定申告の代わりに勤務先がまとめて年末調整をしてくれます。そのため、確定申告に不慣れな人が多く、心配になる場合もあるのではないでしょうか。これをふまえて、給与所得者では、確定申告の手続きを簡略化させる目的で、2年目以降は年末調整で代用できることになっています。

給与所得者は年末調整で代用可能

給与所得者では、初年度のみ通常の確定申告を用いて住宅ローン控除の申告を行います。年末時点の住宅ローン残高証明証を用い、確定申告書類を準備し税務署に提出すれば完了します。2年目以降は、これまで通りに勤務先の年末調整で合わせて申告してもらえます。生命保険料控除証明書などの提出とともに、住宅ローン残高証明書を提出するながれになります。

年末時点のローン残高で計算

住宅ローン控除の計算式

1年目10年目…年末時点の借入残高の1%
11年目～13年目…上記の計算式または建物購入価格×2%÷3のいずれか少ない方

所得税や住民税で控除される金額は、年末時点での住宅ローン残高の1%相当額です。4,000万円の住宅ローン残高であれば、40万円が控除額ということです。この40万円は、年収に応じて重みが変わってきます。この後の項目で詳しく解説します。

年収別・減税される限度額の目安

ここからは、年収別に減税される限度額の目安について紹介していきます。おおまかな計算ですので、詳細についてはシミュレーションを行うことをおすすめします。

年収別・減税額の目安

年収別・減税額の目安について、前提条件は以下の通りです。なお、表の減税額は13年間の合計額です。

簡易シミュレーション前提条件

夫・会社員
妻・専業主婦
固定金利1.3%で住宅ローン契約

夫婦二人世帯・減税額簡易シミュレーション

借入金額	2,000万円	3,000万円
年収400万円	約202万円	約214万円
年収500万円	約213万円	約295万円
年収600万円	約213万円	約320万円
年収700万円	約213万円	約320万円
年収800万円	約213万円	約320万円

住宅ローン控除の注意点

住宅ローン控除を受ける際の注意点について解説します。

年収3,000万円を超えた年は適用対象外

住宅ローン控除の適用条件に、年収3,000万円以下という内容がありました。これを超えると、その年は住宅ローン控除は適用されません。では、その後ずっと使えないのかというとそうではなく、翌年にまた3,000万円以内の年収になれば、その年は住宅ローン控除が適用されます。

年収2,000万円超えると年末調整できない

これは補足情報ですが、会社員などの給与所得者で、年収が2,000万円を超えると、勤務先での年末調整ができません。つまり、住宅ローン控除の適用を受けるためには、基本的には確定申告が必要ですが、給与所得者では年末調整に代えることができます。しかし、2,000万円以上になるとそもそも年末調整ができないため、確定申告をする必要があります。住宅ローン控除の手続きに関しても、当然確定申告で行うということになります。

土地のみの購入は対象外

自ら居住の用に供する建物の購入が住宅ローン控除の対象であるため、いくら高額であっても土地だけの購入は減税の対象外となります。ただし、建物の新築にかかる購入であれば対象となります。土地単体の購入は、対象にならないということです。

金融機関からの借り入れが対象

住宅ローン控除の対象は、金融機関からの借り入れが対象です。いくら分割で返済する契約を結んだとしても、親族や友人からの借り入れは対象になりません。

ふるさと納税との併用は特に注意

ここまでに、住宅ローン控除は所得税と住民税からの控除があるという解説をしました。ふるさと納税は寄付金控除のひとつで、住宅ローン控除と同じく「控除」ではあるのですが、所得控除であるため性質が全く違います。ふるさと納税をすることで、確定申告や年末調整の基準となる所得が少なくなる効果があるため、そこから住宅ローン控除（税額控除）を行っても、最大の減税効果を発揮できない場合があります。

ふるさと納税のワンストップ特例が使えない場合も

ふるさと納税は、会社員などの給与所得者が行う場合「ワンストップ特例」という制度を利用することで、確定申告の必要がありません。これは、通常確定申告をしていない給与所得者でも、ふるさと納税を利用しやすくする目的があります。

簡単に説明すると、1年間で5自治体までの寄付であれば、ワンストップ特例を利用することで確定申告が不要になるという仕組みです。ただし、ひとつ注意点があります。医療費控除や、1年目の住宅ローン控除など、ふるさと納税以外でも、何か確定申告をする必要がある場合には、ワンストップ特例は使えず、そのほかの控除と一緒に確定申告にて控除を申請するというルールです。

これを回避するためには、ふるさと納税を行うのは、住宅購入後2年目以降が良いということです。ただし、前述した所得控除によって所得が少なくカウントされてしまうということもあり得ますので、ふるさと納税を検討する場合には、各種シミュレーションを活用し、自分にとってメリットがあると感じたら実践しましょう。

2022年度以降の住宅ローン控除について

2021年（令和3年）現在、消費税増税に伴う家計負担軽減や、新型コロナウイルス感染拡大の影響による入居時期の緩和のため、本来の控除期間10年から特例措置として13年になっています。さらにこの特例措置のうち入居の適用期限に関して、2021年（令和3年）適用分の期限は2022年12月31日までになっています。

現状で公表されている住宅ローン控除に関する内容はここまでであり、2022年度以降の住宅ローン控除に関しては、あらためて税制改正等で必要な審議を経て決まるため、現状未定です。

住宅ローン控除・まとめ

住宅ローン控除は、13年という長期間に渡る減税効果の高い制度です。減税の手続きは確定申告が基本ですが、会社員など勤務先で年末調整が可能な人は、初年度のみ確定申告をすれば良いです。2年目以降は年末調整で足ります。ふるさと納税との併用でいくつか注意点があり、デメリットになることもありますので事前にシミュレーションを行ってから実施しましょう。